скришот: avito.ru
Расчеты аналитиков можно назвать усреднёнными в меньшую сторону. Сегодня на площадках по продаже недвижимости в Челнах легко встретить объявления о продаже комнат в квартире с ценником более 2 млн рублей. По словам риелтора со стажем Рената Хайруллина, такое подорожание обусловлено ростом цен на недвижимость в целом.
– Малосемейка – это часть квартиры. Если растет цена на квартиру, то на малосемейку она тоже будет расти. Пусть это часть, но это все-таки квартира. Если сегодня, например, однокомнатная квартира продается в пределах суммы 3,5 млн рублей, то комната 12-15 квадратов не может стоить дешевле миллиона. Если двухкомнатная квартира стоит 4-4,5 млн рублей, то, соответственно, часть этой квартиры тоже растет в цене. Двухкомнатная квартира состоит из двух малосемеек. Вы не можете купить одну комнату за миллион, вторую за миллион, и в итоге получить квартиру за два миллиона. Так не бывает.
И тем не менее, «собрать квартиру» из малосемеек выйдет дешевле, чем покупать цельную двушку. Выгода, отмечает Ренат Хайруллин, составит 300-400 тыс. рублей. Однако случаи одновременной покупки всех комнат единичны. Обычно их выкупают оставшиеся собственники. И такой вариант предпочтителен и для продавцов, и для покупателей.
– Если один из собственников продает комнату не соседям по квартире, то итоговая цена будет заметно дешевле. Выкуп последней комнаты оставшимися собственниками всегда происходит по более высокой цене. Связано это с тем, что человек приобретает себе квартиру. Человеческий фактор никто не отменял – люди хотят получить максимальную выгоду. Продавцу проще продать комнату оставшемуся собственнику по хорошей цене, а покупателю – получить себе взамен квартиру. Если бы оставшийся собственник продал и свою комнату, то покупка другой квартиры обошлась бы ему гораздо дороже. В итоге один продает по выгодной цене, второй приобретает по выгодной цене.
В число потенциальных покупателей входят не только без пяти минут бывшие соседи, но и граждане, ограниченные в финансах. В эту категорию попадают люди со скромными доходами, а также те, кому по ряду причин не дают ипотеку. Перед клиентами с испорченной кредитной историей банки надолго закрывают двери.
– Бывают люди с подпорченной кредитной историей, никуда они не делись. Люди берут микрозаймы, портят себе кредитную историю, и когда они обращаются в банк, им отказывают в ипотеке, а им нужно жилье. У них есть деньги, но их не хватает на покупку квартиры или студии. Один из выходов – приобретение малосемейки. В будущем такие собственники могут постараться выкупить оставшиеся комнаты или максимально выгодно продать эту и купить что-то другое.
Рассматривать малосемейки как выгодное вложение капитала нужно, по словам риелтора, только в долгосрочной перспективе. На ожидание прибыли от продажи комнаты может уйти несколько лет. Однако если деньги просто «лежат» и перед покупателем стоит задача защитить накопленное от инфляции, то покупка комнаты – один из подходящих вариантов.
– В будущем соседи, например, созреют и будут готовы выкупить эту малосемейку. Либо соседи захотят свою продать и тогда, объединившись, можно продать малосемейки как полноценную квартиру. Само собой, по документам эта жилплощадь останется малосемейкой, но если покупатель с наличкой, он проведет несколько сделок в один день и получит квартиру, а в дальнейшем все объединит документально. Опять же есть банки, которые кредитуют под малосемейки. То есть, покупатель некоторые комнаты покупает за наличку, а на оставшиеся – оформляет кредит под залог выкупленных. Но все это долгоиграющий проект. Рассчитывать на быстрый доход при покупке малосемейки не стоит.
Но и после длительного ожидания есть риск остаться в минусе. Огромную роль здесь играют собственники других комнат. Именно они могут воспротивиться сдаче комнаты квартирантам. Ну а если в малосемейке никто не жил долгое время, то соседей точно не обрадуют новости о том, что им придется потесниться в ванной или на кухне, отмечает Хайруллин.
– Соседи бывают разные: чистоплотные, нечистоплотные, пьющие. На кого нарветесь. Заставить соседа убираться тяжеловато. Есть своя комната, а есть места общего пользования. Например, вы купили комнату в малосемейке. Не сдаете. Тем, кто там живет, это выгодно. По сути, они живут в квартире. Они делают, что хотят, ходят, где хотят. Если вы выставите комнату на продажу, жильцам это невыгодно, они будут вставлять палки в колеса, будут мешать вам продавать, но при этом сами не будут покупать, как собака на сене. С людьми ведь имеем дело, а люди – разные. Продавать малосемейки бывает очень сложно. В моей практике были случаи, когда соседи мешали продавать. Так что, купив малосемейку, можно сто раз пожалеть об этом при ее продаже. Комната – не самый лучший вариант для инвестиций.
Если есть возможность, то риелтор рекомендует вложиться в квартиру или студию. В этом случае удастся избежать проблем при сдаче недвижимости, а полученными от квартиросъемщиков деньгами удастся гасить ипотеку. По словам Рената Хайруллина, сейчас цена студии в новом доме равна цене квартиры в старом доме и получить для этих целей заем у банка гораздо проще.
– Брать ипотеку на малосемейку – это худший вариант. Да и банков, которые дают ипотеку на комнаты, осталось минимум. Ипотеку на малосемейку сейчас очень сложно получить, потому что банки сами считают этот объект не очень ликвидным и связываться с ними мало кто хочет. Статус у квартиры симпатичнее. Студии и однокомнатные квартиры рассматриваются как квартиры на некоторое время. Люди, покупая однушку, всегда стремятся к чему-то большему (двухкомнатной, трехкомнатной), поэтому эти квартиры пользуются спросом.
Если же денег на первоначальный взнос на квартиру не хватает, то, по мнению Рената Хайруллина, лучше рассмотреть банковский вклад. Сегодня банки предлагают достаточно высокий процент, и за полгода на этом можно заработать гораздо больше, чем при покупке малосемейки и ее сдаче в дальнейшем.
– Для себя я решил, малосемейка – это не то, куда стоит вкладываться, если хочешь заработать, малосемейка – это то, во что можно вложиться, чтобы не потерять.
