Сюрприз для россиян: С 1 января установятся необычные цены на вторичную недвижимость

Начало 2026 года обещает стать непростым и одновременно любопытным периодом для рынка вторичного жилья. Цены ведут себя так, что удивляются и продавцы, и покупатели. Формального обвала нет, бурного роста тоже, но под поверхностью зреют процессы, которые уже с января начнут менять правила игры.

Что происходит с рынком прямо сейчас

По количеству сделок 2025 год в целом повторил предыдущий — без резких скачков и провалов. Однако потенциальный спрос оказался заметно выше. Всё больше россиян рассматривают покупку квартиры не как улучшение жилищных условий, а как способ сохранить деньги, выведенные из депозитов.

Как отмечает руководитель офиса «Новослободский» компании ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев, снижение ставок по вкладам стало ключевым психологическим триггером. Людям сложно мириться с тем, что вчера деньги лежали под 20%, а сегодня — уже под 11–12%. В итоге они выходят на рынок недвижимости, присматриваются, сравнивают — и не всегда решаются на сделку.

При этом создаётся ощущение роста цен, хотя на деле рынок уже больше года находится в состоянии ценовой паузы. Иллюзия подорожания возникает из-за того, что самые дешёвые и ликвидные варианты быстро уходят, а в продаже остаются более дорогие объекты, интерес к которым часто носит «туристический» характер.

Цифры, которые задают фон

По данным Яндекс Недвижимость, медианная цена квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках в ноябре составила около 148 тысяч рублей. За месяц рост оказался символическим — около 1,5%. В большинстве крупных городов цены либо топчутся на месте, либо растут крайне умеренно.

Средняя стоимость квартиры на «вторичке» в миллионниках держится в районе 7,3 млн рублей. Спрос после начала снижения ключевой ставки остаётся стабильным, но без ажиотажа. При этом предложение постепенно сокращается: экспозиция в ноябре уменьшилась почти на 4%.

Коммерческий директор Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров отмечает ещё один важный момент — ожидания. Часть покупателей специально тянет до января–февраля, рассчитывая на новое снижение ключевой ставки, получение годовых премий или окончание сроков депозитов.

Что изменится с 1 января 2026 года

Традиционно январь оживает ближе ко второй половине месяца, и 2026 год в этом смысле не станет исключением. Резких ценовых скачков ждать не стоит, но и существенного удешевления тоже.

По словам Дениса Васильева, дефицит действительно качественных и ликвидных квартир сохранится. Поэтому картина в январе будет во многом напоминать декабрь: часть покупателей будет «примеряться», часть — закрывать реальные сделки, а хорошие объекты продолжат уходить быстро.

Евгений Белокуров считает, что в начале года активность вырастет именно за счёт отложенного спроса. Однако медианная стоимость квадратного метра, скорее всего, останется в зоне стагнации с небольшими колебаниями. Более заметные движения возможны лишь в отдельных районах — из-за выхода на рынок дорогих или нестандартных лотов.

Почему цены всё же поползут вверх

Руководитель аналитического департамента компании НДВ Супермаркет недвижимости Елена Чегодаева ожидает в начале 2026 года постепенное оживление вторичного рынка и умеренный рост цен — без резких скачков, но устойчивый.

Причин несколько. Во-первых, с февраля 2026 года меняются условия семейной ипотеки, что сейчас разогревает первичный рынок и в перспективе может временно охладить его. Во-вторых, снижение ключевой ставки, судя по сигналам Центробанка, будет медленным, а значит, ипотека останется дорогой. В этих условиях «вторичка» становится сопоставимой по условиям с новостройками, но выигрывает по цене — разница в Московском регионе достигает 20–30%.

Итоговый сценарий на 2026 год

Директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко прогнозирует «ползучий» рост цен на вторичное жильё. Он будет медленным, но устойчивым, за счёт возвращения части покупателей и подорожания новостроек, которые постепенно перекинут спрос на готовые квартиры.

Сдерживающим фактором останется дорогая ипотека: по оценкам Центробанка, ключевая ставка в 2026 году может держаться в диапазоне 13–15%. Это не позволит рынку разогнаться слишком сильно и заставит продавцов быть реалистичнее в ожиданиях.

В результате цены на вторичное жильё по итогам года могут вырасти на 8–10%, а в отдельных сегментах — до 12%, обогнав инфляцию. Но важно понимать: единого сценария не будет. Ликвидные квартиры с хорошим ремонтом и удачной локацией продолжат дорожать, а проблемные объекты могут надолго застрять в ценовой паузе.

Именно эта неоднородность и станет главным «сюрпризом» вторичного рынка с 1 января 2026 года.

Источник: Life